The Great Compression

Робърт Лантър живее в къща от 600 квадратни фута, която може да бъде обходена за пет секунди и изсмукана от един контакт. Той няма масичка за кафе в хола, тъй като ще пречи на входната врата. Когато родственици идват на посетители, господин Лантър споделя на смешка, само че единствено частично, те би трябвало да обиколят един по един.

Всяка от тези детайлности съставлява нещо по-голямо за господин Животът на Lanter и жилищният пазар в Съединени американски щати: къща под $300 000, нещо, което става все по-трудно за намиране. Тази цена разреши на господин Лантър, 63-годишна пенсионирана здравна сестра, да купи нов еднофамилен дом в отделение в Редмънд, Орегон, на към 30 минути отвън Бенд, откъдето е той и което е дружно с покрайнините, един от най-скъпите жилищни пазари в Орегон.

Mr. Къщата на Лантър може елементарно да се побере на бордов камион и е джудже от двуетажните крайградски къщи, които доминират в блоковете към него. Но в действителност има още по-малки домове в неговото поделение, Cinder Butte, което е създадено от локален строител, наименуван Hayden Homes. Някои от съседите му живеят в къщи с обща повърхност единствено 400 квадратни фута – къща с размери 20 на 20 фута, прикрепена към гараж с размери 20 на 20 фута.

Това не е колония от „ дребни къщи “, известни измежду минималисти и естети, които желаят да опростят живота си. За господин Лантър и неговите съседи това е късмет да задържат собствеността си.

стопански, демографски и регулаторни – трансфораха по-малки единици като тази на господин Лантър в бъдещето на американските жилища или най-малко в по-значителна част от него. През последното десетилетие, когато цените на жилищата се покачиха, строителите на жилища методично зарязваха жилищата си, с цел да поддържат цените налични за купувачите. Намаляването се форсира предходната година, когато лихвеният % по 30-годишна ипотека с закрепен лихвен % доближи връх от две десетилетия, малко по-малко от 8 %.

Ипотечните лихви паднаха защото и продажбите, изключително на нови жилища, стартират да се стопяват от анемичното движение от предходната година. Въпреки това прекосяването към по-малки жилища на налични цени – в някои случаи по-малки от студио – наподобява е готово да надживее скока на ипотечните заеми, прекроявайки жилищния пазар за години напред и променяйки визиите за това по какъв начин наподобява животът на междинната класа.

„ Това е предната част на това, което ще забележим “, сподели Кен Пърлман, ръководещ шеф в John Burns Research and Consulting.

Изключително дребните домове от дълго време са обект на любознание и фураж за интернет съдържание; тесните им пропорции наподобява приказват доста за техните жители. В обществените медии и блогове инфлуенсъри замахват против американската алчност и възхваляват достолепията на живот с по-малко въглеродни излъчвания и хаос от общоприетото предградие с две коли.

застрашавайки предлагането на „ начални домове “ в обсега на купувачите за първи път. Това, че разработчиците вземат решение тази главоблъсканица с доста дребни жилища, може да се преглежда като още един образец за понижаване на междинната класа. Но купувачите споделят, че това им е помогнало да се качат на първото ходило на жилищния пазар.

„ Те би трябвало да оказват помощ на повече хора, които са млади като нас, да купуват къщи “, сподели Калеб Родригес, 22-годишен от Сан Антонио.

Mr. Родригес неотдавна се реалокира в нова общественост отвън Сан Антонио, наречена Elm Trails, която е създадена от Lennar Corporation, един от най-големите строители на жилища в страната. Къщата му се намира в редица мини жилища, най-малкото от които е единствено 350 квадратни фута.

Една скорошна вечер след работа съседите разхождаха кучета и си говореха около ред от бежови, сиви и маслиненозелени двуетажни къщи с идентична форма. Комплексът разполага с езерце, където жителите вършат пикник и ловят бас и сом. Къщите нямат гаражи, а алеите им са задоволително необятни за едно транспортно средство или два мотоциклета - пропорции, които тласнаха продажните цени до много под $200 000.

градски къщи, дружно с дребни еднофамилни къщи, които постоянно имат общи дворове и не повече от няколко фута сред тях - нещо като комбинация от предградието и градската къща.

като Орегон - всъщност са забранили разпоредбите за зониране на едно семейство, които от генерации дефинират формата на предградията.

Тези нови правила бяха въведени последователно в продължение на години и с друга степен на успеваемост. Това, което се промени в последно време, е, че строителите са доста по-склонни да прокарват по-малки жилища, тъй като нямат различен метод да доближат до огромна група купувачи.

„ Има пазарна опция и хората го употребяват “, сподели Майкъл Андерсън, старши откривател в Sightline Institute, мозъчен концерн в Сиатъл, фокусиран върху жилищата и устойчивостта.

Голяма къща на дребен имот

Американските домове от дълго време са приблизително по-големи от тези в други развити страни. През по-голямата част от предишния век апетитът на страната за размер единствено се е нараснал.

Левиттаун, Ню Йорк – постоянно считан за образцово предградие след Втората международна война – нормално е към 750 квадратни фута, необятен за апартамент с една спалня, само че дребна за свободностояща къща с две спални. Днес обаче междинният размер на американското жилище е към 2200 квадратни фута, спрямо към 1500 през 60-те години на предишния век. Размерите на парцелите са останали повече или по-малко същите, което значи, че типичният дом е издигнат по този начин, че да усили оптимално размера на кухнята и спалните, даже когато дворът му се свива и близостта му до съседите се усилва.

Разширяването пристигна макар дълбоката смяна в състава на семейството. През миналия половин век Америка мина от страна, в която преобладаващият покупател на жилище беше ядрено семейство с към три деца, до страна, в която несемейните, празните родители и двойките без деца са станали доста по-голям дял от популацията. Междувременно разноските за жилища внезапно се покачиха през последните години, защото градовете в нацията се бореха с непрекъснат дефицит на жилища и скок в търсенето от страна на купувачите от хилядолетието и поколението Z.

Това сътвори неподходящ пазар, на който членовете на поколението Baby Boom живеят непропорционално в по-големи домове без деца, до момента в който доста двойки на хилядолетието с деца са натъпкани в по-малки къщи или в жилища чартърен, борейки се да купят първия си дом.

Дори купувачи, които желаят да се реалокират отвън държавните граници, откриват, че пазарите на налични жилища са все по-трудни за намиране. В региона на Бенд, където живее господин Лантър, цените на жилищата бяха увеличени от купувачи отвън щата, доста от Калифорния, които се стичаха в региона, с цел да купуват втори дом или да работят там отдалечено.

Притокът на пари е оказал помощ за повишение на междинната цена на жилищата до съвсем $700 000 от малко над $400 000 през 2020 година, съгласно Redfin. Шофирайки през центъра на града в един снежен следобяд неотдавна, Дебора Флаган, вицепрезидент в Hayden Homes, уточни наляво и надясно витрините, които преди са били закачени и в този момент са част от оживена екосистема от търговци на дребно, която включва многочислени кафенета от висок клас, „ спа за крайници “ и бар, където хората пият крафт бира и хвърлят брадви по инсталирани на стената цели. - отпечатъците на „ мелничните къщи “, които в миналото са обслужвали работна ръка на сини яки, в този момент се намират върху земя, която е толкоз скъпа, че постепенно се заличава от двуетажни съвременни здания със седемцифрени продажни цени. Към края на снежната обиколка с кола госпожа Флейгън уточни към една от тези остарели мелнически къщи — стилен дом в жанр ранчо с избледняваща жълта багра и бяла ограда от колове, изпъстрена със счупени дъски. Тя реши, че не е повече от 800 квадратни фута и го дефинира като образец за малко жилище на налична цена, чийто фонд би трябвало да бъде възобновен.

„ Какви сме ние това, което правеха в този момент, е това, което правеха тогава “, сподели тя.

Четири стени, близо една до друга

Хейдън строи към 2000 жилища годишно в северозападната част на Тихия океан. Неговият бизнес модел е да дава жилища за междинни приходи, които локалните служащи могат да си разрешат, сподели госпожа Флаган, и прави това, като пропуща по-големи градове като Портланд и Сиатъл в интерес на по-евтини извънградски региони като Редмънд (където е основана компанията).

Подобно на доста строители, Хейдън прекара последните няколко години в понижаване на размера на предлагането на самун и масло от едно- и двуетажни домове сред 1400 и 2500 квадратни фута. Но защото купувачите му са толкоз чувствителни към цената, той реши да отиде по-далеч. След като ставките започнаха да се повишават, Хейдън преработи част от Cinder Butte - подразделението на Redmond, където живее господин Lanter - за домове сред 400 и 880 квадратни фута.

По-голямата част от Cinder Butte наподобява като всяко поделение на всички места: комбинация от едно- и двуетажни домове, които имат изкуствени външни капаци и запълват своите партиди. Ъгълът, в който живее господин Лантър, обаче е поразително друг с линия от стегнати домове, които са пред основния път към комплекса и имат алеи в задна алея.

Уличката е мястото, където съседите споделят здравей и довиждане, сподели господин Лантър. И защото никой няма доста място, хората постоянно провеждат празненства в гаражите си.

По-малките къщи се продаваха добре, тъй че Хейдън в този момент разшири концепцията. Наскоро стартира ново строителство в Олбъни, Орегон, в което една трета от 176-те жилища се възнамерява да бъдат под 1000 квадратни фута. „ Нашите купувачи биха предпочели да живеят в малко жилище, в сравнение с чартърен “, сподели госпожа Флейгън.

Преди десетилетие Джеси Ръсел беше някогашен ефирен продуцент на риалити, който искаше да стартира в недвижими парцели. Той преди малко се беше върнал в Бенд (родния му град) от Лос Анджелис и стартира с имот от две дузини вили от 500 квадратни фута, разпръснати към езеро и общи градини. Когато го показа на събрания на общността, „ голямото възприятие беше „ никой няма да живее в толкоз дребна къща “, сподели той.

След това единиците се разпродадоха, а неговите вложители съвсем удвоиха парите си за две години.

Mr. Компанията на Ръсел, Hiatus Homes, от този момент е построила още към три дузини домове, които варират от 400 квадратни фута до 900 квадратни фута, и той има още 100 в развой на разработка – преуспяващ бизнес. Какво мисли за това, че строителите на подразделения се навлизат в артикул, който преди е принадлежал на по-малки компании като неговата?

„ Харесва ми! “ той сподели. „ Надявам се, че в един миг една дребна къща ще се трансформира в нещо друго. Това е като „ О, това е дуплекс, това е градска къща, това е еднофамилна къща, а това там има вила. “ Просто се трансформира в различен вид жилище, което можете да изберете. “

Допълнителен отчет от Дейвид Монтгомъри.